Kto sme

O najdrahších položkách budovy sa rozhoduje o fázu skôr, než sa objavia v rozpočte. Úlohou technického konzultanta je urobiť ich cenu viditeľnou už v tej chvíli – nie až vtedy, keď na ňu príde faktúra.

V prvom štvrťroku 2026 bola neobsadenosť bratislavských kancelárií 13,38 % a takmer 40 % fondu tvorili budovy triedy B. Parametre novostavby si klient objednáva. Parametre existujúcej budovy preberá – aj to, čo do nej zabudoval niekto pred ním. Svojho technika má pritom vždy druhá strana stola: prenajímateľ, generálny dodávateľ, správca budovy. Klient spravidla nie.

„Klient nepotrebuje ďalšieho človeka, ktorý pri stole len sedí. Potrebuje niekoho, kto stráži technickú stránku rokovania: číta tie isté dokumenty a vie včas pomenovať, čo z nich vyplynie v ďalších fázach projektu,“ hovorí Marián Heckl, Branch Director Grinity na Slovensku.

Nie je to kontrola cudzej práce ani otázka dôvery. Každý dokument vzniká z pohľadu toho, kto ho pripravuje: prenajímateľ chráni budovu, dodávateľ rozsah svojej dodávky, správca svoj prevádzkový rozpočet. Všetky tri pohľady sú legitímne, len ani jeden nie je klientov. Chýbajúci pohľad dopĺňa technický konzultant – prekladá podklady do reči rozpočtu, harmonogramu a prevádzkových nákladov. Rozhodujúce sú tri fázy a v každej hľadá niečo iné.

Pred podpisom treba poznať technický stav aj budúce náklady

Prvá fáza sa celá odohrá pred podpisom: nájomca hľadá sídlo, investor preveruje akvizíciu, developer posudzuje pozemok. Či budova unesie plánovanú hustotu obsadenia, akú má rezervu v TZB a v dátovej infraštruktúre, aké akustické limity splní – a pri pozemku, čo dovolia kapacity prípojok – by malo byť jasné skôr, než padne rozhodnutie o adrese. Po podpise sa to isté rieši ako zmena – za peniaze a bez páky.

Do tej istej fázy patrí technická due diligence: stav konštrukcií a zariadení, ich zostatková životnosť a CAPEX na päť až desať rokov vrátane dosahu sprísňujúcich sa energetických požiadaviek. Nájomné aj kúpna cena bývajú vyčíslené, technický dlh nie. A technická príloha zmluvy určuje, kde končí shell & core a začína fit-out, ako sa merajú plochy a v akom rozsahu sa priestor na konci nájmu uvádza do pôvodného stavu. Píše ju druhá strana.

Pri preberaní a prevádzke rozhodujú technické detaily aj dáta

Druhou fázou je preberanie – pre nájomcu po dokončení fit-outu, pre developera a vlastníka pri prevzatí diela od generálneho dodávateľa. Nejde pritom len o viditeľné vady. Zariadenie s nižším výkonom, lacnejší typ, chýbajúca regulácia: nesúlad so špecifikáciou sa prejaví až v prevádzke a spätne sa už nedohľadá. Podpis protokolu je posledná chvíľa, keď je páka na strane klienta – potom platí za to, čo prevzal.

Treťou fázou je prevádzka: trvá najdlhšie a týka sa vlastníkov, asset manažérov aj nájomcov. „Pri energiách sa to ukáže najrýchlejšie. Faktúra rastie, no bez dát z prevádzky nikto nevie, kde je príčina,“ hovorí Martin Tkáč, Sector Leader pre udržateľnosť a komerčný development v Grinity. Odpoveď dá porovnanie fakturovanej a skutočnej spotreby, kontrola režimov BMS a rozpisu service charge.

Včasné rozhodnutia šetria náklady v ďalších fázach

Všetky tri fázy spája to, že sa rozhoduje podľa podkladov, ktoré vznikli inde a pre iného adresáta – a že v tej chvíli je rozhodnutie ešte lacné. O fázu neskôr už stojí peniaze, ktoré doň nikto nerozpočtoval. Prínos technického konzultanta preto nemá v rozpočte vlastný riadok. Rovnako ako jeho absencia: tá je rozpustená v technickej prílohe, v preberacom protokole a v účte za energie.

STAVEBNÍCTVO SA MENÍ Z ODVETVIA ZAMERANÉHO NA VÝSTAVBU NA ODVETVIE, KTORÉ ČORAZ VIAC PRACUJE S CELÝM ŽIVOTNÝM CYKLOM BUDOVY

Investori, developeri aj vlastníci sledujú nielen cenu realizácie, ale aj budúce prevádzkové náklady, energetickú efektívnosť, kvalitu správy a schopnosť budovy reagovať na nové legislatívne aj užívateľské požiadavky. O tom, ako sa mení prístup k moderným budovám, hovoria Marian Heckl, Managing Director, a Roman Kičko, Sector Leader A&TS spoločnosti Grinity Slovensko.

Kam sa stavebníctvo najviac posúva a ktoré trendy sú zásadné?

MH: Prechádza výraznou transformáciou z odvetvia zameraného na „hrubý objem“ na odvetvie definované precíznosťou, komfortom, technickou vybavenosťou a udržateľnosťou. Investori sa snažia vytvárať budovy s hodnotou, na vysokej kvalitatívnej úrovni a aj s veľkým ohľadom na budúcu prevádzku budovy a jej energetickú náročnosť. Zjednodušene povedané, v súčasnosti je na Slovensku už mnoho investorov, ktorí sa snažia pristupovať k budove, ktorú chcú postaviť, zodpovedne voči životnému prostrediu, s vytváraním priaznivého prostredia pre budúcich užívateľov budovy, a to z pohľadu technologického, ako aj tzv. „well beingu“, a rovnako s dôrazom na čo najnižšiu prevádzkovú náročnosť a náklady na prevádzku. Už sú tu firmy, ktoré vedia investorom v týchto parametroch poradiť a vypracovať koncept, ako tieto parametre čo najefektívnejšie do projektu začleniť. Som rád a hrdý, že aj naša firma je jednou z nich a môžeme takouto formou prispievať k zlepšovaniu životného štýlu a vnášaniu ekologických princípov do stavebníctva.

Ako zmenia technológie a digitalizácia stavebníctvo v najbližších 10 až 15 rokoch?

MH: Porovnanie s tradičnými prístupmi je priepastné. Kým v minulosti bola dokumentácia budovy statickým súborom výkresov, dnes smerujeme k digitálnym dvojčatám (Digital Twins). Informačné modelovanie budov (BIM) sa stáva štandardom, ktorý umožňuje simulovať správanie budovy ešte pred položením základného kameňa. O 10 až 15 rokov bude stavebníctvo postavené na cirkularite. Materiály nebudú končiť na skládkach, ale budú vďaka digitálnym pasom materiálov opätovne využiteľné. Digitalizácia sa presunie z fázy návrhu priamo na staveniská v podobe robotizácie a 3D tlače betónových konštrukcií, čo výrazne zníži chybovosť a závislosť od nedostatkovej pracovnej sily.

Informačné modelovanie budov umožňuje simulovať ich správanie ešte pred položením základného kameňa.

Prečo sa investori viac pozerajú na celý životný cyklus budovy?

MH: Tento posun v myslení investorov je najvýznamnejšou zmenou posledného desaťročia. Tradičný model „postaviť a predať“ nahrádza model dlhodobého zhodnocovania aktíva. Investori dnes analyzujú LCC (Life Cycle Costs), teda celkové náklady na životný cyklus zariadenia alebo budovy. Chápu, že lacnejšie riešenie pri výstavbe, napríklad menej kvalitná fasáda alebo lacnejšie technológie, dramaticky zvýši prevádzkové náklady počas nasledujúcich 20 rokov. Budova sa dnes vníma ako dynamický ekosystém, ktorý musí byť schopný generovať výnosy počas celého svojho života, nielen pri prvom predaji.

RK: Preto na projektoch hľadáme čo najefektívnejšie energetické riešenie, ktoré kladie dôraz na stavebné materiály, technologické riešenia, umiestnenie a objemy budov. Minimalizácia spotreby energií je dnes kľúčovou témou v stavebníctve a v tomto smere naša firma poskytuje poradenstvo tým najväčším vlastníkom portfólií budov a prehodnocuje energetické riešenia nielen na nových projektoch, ale aj „energeticky vylepšuje“ existujúce budovy a zhodnocuje ich prevádzku.

Prečo rastie význam prevádzky a správy budov?

RK: Prevádzka budov bola dlho v úzadí, no stáva sa dominantnou témou. Dôvodom je fakt, že energetická kríza a legislatívne nároky urobili z neefektívnych budov „toxické aktíva“. Význam prevádzky rastie, pretože práve v tejto fáze sa reálne rozhoduje o naplnení cieľov udržateľnosti. Správne nastavený facility manažment dokáže predĺžiť životnosť drahých technologických zariadení, ako sú HVAC systémy či výťahy, o roky, čím šetrí milióny v investičných nákladoch na ich výmenu. Prevádzka je skrátka miestom, kde sa teória o udržateľnosti mení na reálne finančné úspory. Naša spoločnosť už dávnejšie vstúpila aj do sektoru prevádzky a správy budov, aby dokázala pomáhať nielen pri návrhu a výstavbe budov, ale aj v prevádzke. Vyvíjame profesionálny systém správy budovy, ktorý je už odklonený od starších prístupov k správe a vnáša princípy aj do prevádzky budovy.

Čo je kľúčové pre efektívnu prevádzku budov?

MH: Kľúčové sú energetická efektívnosť, flexibilita a jednoduchá správa. Budova musí poskytovať komfort užívateľom, no zároveň fungovať s čo najnižšou spotrebou energií – napríklad vďaka využívaniu OZE, rekuperácie či inteligentnému riadeniu technológií. Rovnako dôležité je, aby sa vedela prispôsobiť meniacim sa potrebám nájomcov bez náročných zásahov. 

Efektívna prevádzka však nestojí len na technológiách. Systémy musia byť prehľadné, dobre nastavené a podporené kvalitným softvérom, aby ich správca dokázal udržiavať v optimálnom režime. Významnú úlohu zohráva aj kvalita vnútorného prostredia od vzduchu a osvetlenia až po celkový komfort ľudí v budove.

Kam sa posúva moderná správa budov a akú úlohu v nej zohrávajú dáta?

RK: Moderná správa sa posúva od reaktívneho modelu „opravíme, keď sa pokazí“ k prediktívnemu a užívateľsky orientovanému prístupu. Dáta zo senzorov umožňujú sledovať spotrebu, kvalitu vzduchu, CO₂, osvetlenie či stav technológií a včas odhaliť neefektívnosti alebo riziko poruchy. 

Digitalizácia a umelá inteligencia pomáhajú tieto dáta vyhodnocovať v reálnom čase. Vďaka tomu možno presnejšie riadiť vykurovanie, chladenie, tienenie či vetranie a predchádzať zbytočným energetickým stratám. Správca tak už nie je len technická podpora, ale partner, ktorý pomáha zvyšovať komfort, efektivitu aj hodnotu budovy.

Ako funguje prepojenie poradenstva, znalectva a technických služieb?

RK: Tento integrovaný systém funguje na princípe spätnej väzby. Odborné poradenstvo a znalecká činnosť prinášajú hlboký analytický vhľad do technického stavu aktíva. Tieto poznatky sa následne prenášajú do návrhu technických služieb. Ak znalec identifikuje systémové riziko v konštrukcii budovy, technické služby na to okamžite reagujú úpravou plánu údržby. Tým sa vytvára uzavretý kruh, v ktorom sa teoretické znalosti o budove priamo premieňajú na praktické kroky v jej správe.

Akú úlohu má Grinity v celom procese?

RK: Grinity vie ponúknuť rolu strategického partnera, ktorý sprevádza klienta všetkými fázami pri administratívnych, respektíve komerčných budovách vo všeobecnosti. Technické poradenstvo a znalectvo znamenajú, že pred akvizíciou vykonáme hĺbkový audit (TDD), ktorý odhalí skryté vady a reálne náklady na budúce opravy. Projektové riadenie EOB, teda energetickej optimalizácie budov, zabezpečí, aby realizácia alebo modernizácia na základe zistení TDD prebehla včas, v rozpočte a s maximálnym dôrazom na energetickú efektivitu. Následne preberáme objekt do dlhodobej starostlivosti, kde zúročujeme všetky vedomosti o jeho technickom stave a zabezpečujeme jeho udržateľný chod.

Aké sú ďalšie plány spoločnosti?

RK: Naším cieľom je preniesť know-how z komerčného sektora do rezidenčného bývania a ponúknuť komplexnú správu bytových domov – novostavieb aj existujúceho fondu. Pri nových projektoch sa zameriavame na to, aby technológie fungovali efektívne od prvého dňa a vlastníci zbytočne nepreplácali na energiách. Pri existujúcich bytových domoch chceme pomáhať so systematickou obnovou, energetickou optimalizáciou a znižovaním technologického dlhu. Správu bytových domov chceme posunúť od pasívnej administratívy k odbornej, dátovo podporenej službe s konkrétnym prínosom pre vlastníkov. 

Energetická efektivita budov sa v posledných rokoch stala jednou z najdiskutovanejších tém v oblasti developmentu a správy nehnuteľností. Pre developerov a investorov dnes neznamená len úsporu, ale aj schopnosť obstáť v sprísňujúcich sa európskych reguláciách a očakávaniach trhu.

Energetická optimalizácia budov dnes výrazne formuje rozhodovanie developerov aj investorov. Ešte pred niekoľkými rokmi sa vnímala ako doplnková úloha udržateľnosti, no pod vplyvom energetickej krízy, inflácie, rastúcich cien technológií a tvrdej európskej legislatívy sa stala neoddeliteľnou súčasťou hodnoty nehnuteľností. Na slovenskom trhu je tento posun obzvlášť výrazný, pretože veľká časť komerčných budov dosahuje vek, keď ich technické systémy prestávajú spĺňať dnešné požiadavky na efektivitu aj komfort, zároveň ich prevádzka a údržba nie je vždy optimálna.

Energetická náročnosť budov sa dnes dostáva do centra pozornosti bánk, ktoré pri refinancovaní detailnejšie posudzujú prevádzkové riziká a uhlíkovú stopu objektov. Nájomcovia zasa uprednostňujú priestory s nižšími nákladmi na energie a s jasne definovanou ESG stratégiou. To vytvára tlak na vlastníkov, aby sa venovali nielen modernizácii technológií, ale aj zberu dát a dôkladnému pochopeniu skutočného správania budovy.

Konkurenciaschopnosť v období vysokých požiadaviek nájomcov na štandardy budov

Pripravované európske pravidlá Zero Emission Buildings, ktoré sa dotknú všetkých nových projektov po roku 2030, naznačujú, že požiadavky budú ďalej rásť. Modernizácia existujúcich budov preto nie je otázkou imidžu, ale schopnosti zachovať ich hodnotu v konkurencieschopnej podobe. „Skúsenosti zo susedného trhu ukazujú, že práca s presnými energetickými modelmi je dnes najspoľahlivejším spôsobom, ako predvídať efekty plánovaných opatrení, od úspor až po zmenu uhlíkovej stopy objektu. Aj slovenské projekty čoraz viac využívajú tieto postupy, ktoré umožňujú správne nastaviť investičné priority a vyhnúť sa zbytočným nákladom,“ komentuje Martin Tkáč.

Špecifikom slovenského trhu je, že mnohé budovy majú dobrý konštrukčný základ, no ich technologická vybavenosť neodzrkadľuje dnešné nároky. Preto sa v praxi často ukazuje, že výrazné úspory možno dosiahnuť už optimalizáciou nastavení existujúcich systémov či lepším riadením prevádzky. Až následne prichádzajú na rad investične náročnejšie modernizácie. Takýto postup umožňuje vlastníkom pripraviť sa na budúce požiadavky postupne a ekonomicky rozumne.

Energetická optimalizácia však nie je len o technike. Zásadnú úlohu zohráva aj kvalita vnútorného prostredia, ktorá ovplyvňuje spokojnosť a výkon ľudí pracujúcich v budove. Preto sa pri návrhoch zohľadňujú potreby užívateľov, tepelná pohoda či kvalita vzduchu, aby sa úspory neprejavili na poklese komfortu. „Budovy, ktoré dnes pripravujeme, musia

obstáť v podmienkach zajtrajška. Energetická optimalizácia je nástroj, ktorý vlastníkom umožňuje rozhodovať sa na základe dát, nie pocitov. Aj preto medzi našich aktuálnych klientov patria najmä investičné, správcovské a developerské spoločnosti, ktoré už dnes potrebujú reálne kroky k modernizácii svojich portfólií a veríme, že sa postupne okruh našich klientov bude rozširovať aj medzi spoločnosti s menšími portfóliami,“ dodáva Martin Tkáč. Presne toto strategické uvažovanie bude podľa odborníkov kľúčom k tomu, aby slovenské portfóliá zostali konkurencieschopné aj v prostredí rastúcich regulácií a očakávaní trhu.

Na Slovensku vzniká viac rezidenčných projektov, než dokáže trh absorbovať. Úspešné však budú len tie, ktoré sa odlíšia kvalitou, dostupnosťou a schopnosťou vytvoriť hodnotné prostredie pre život. Ako nastaviť projekt, aby obstál v konkurencii?

Slovenský rezidenčný trh za poslednú dekádu absorboval približne 35 000 nových bytov. Podobný počet je dnes v príprave, čo znamená, že konkurencia developerov je väčšia než kedykoľvek predtým. Predpoklad, že „predá sa všetko“, sa ukazuje ako mylný – až 30 % projektov nedosiahlo v blízkej minulosti ani jeden predaj mesačne. V takom prostredí majú šancu uspieť len tie projekty, ktoré ponúkajú kvalitné a dostupné bývanie s dôrazom na funkčnosť, komunitu a dlhodobú hodnotu.

Čo robí projekt kvalitným?

Kvalitný projekt sa začína správnym nastavením – od pomeru zastavanosti, počtu bytov a parkovania, až po premyslené dispozície. Byty musia byť správne prevetrané, presvetlené a flexibilné, aby reagovali na potreby trhu. Efektívne pôdorysy pritom zvyšujú predajnosť. „Ak byt nie je praktický a funkčne navrhnutý, jeho predajnosť klesá bez ohľadu na cenu. Kvalita dispozície je preto základom každého úspešného projektu,“ komentuje Marián Heckl, Branch Director Grinity na Slovensku.

Rovnako dôležité sú aj spoločné priestory – bezpečné pre deti, priateľské pre susedov a jednoduché na správu. Takéto projekty si dlhodobo udržujú vyššiu hodnotu a atraktivitu.

Ako navrhnúť projekt, ktorý obstojí a bude efektivný?

Úspešný projekt nesmie počas povoľovania „morálne zostarnúť“. Musí zostať atraktívny aj pri uvedení na trh – dispozične, cenovo aj schopnosťou reagovať na environmentálne a technologické trendy. Kľúčové je správne posúdenie lokality, odhad cieľovej skupiny a porovnanie s konkurenciou. Dispozície, výmery a skladba bytov majú vychádzať z reálnych potrieb kupujúcich, pričom cena je výsledkom, nie východiskom. Praktické riešenia znižujú klientské zmeny a zrýchľujú cashflow.

Efektivita projektu sa posudzuje z viacerých uhlov: urbanizmu, dispozícií, konštrukčného systému, použitých materiálov i energetickej náročnosti. Optimalizácia podzemných podlaží a kvalitné riešenie vnútroblokov môžu priniesť vyšší zisk než samotná maximalizácia zastavanosti. Významným faktorom je energetická efektivita – orientácia objektov, pomer presklenia, vetranie či využitie obnoviteľných zdrojov zásadne ovplyvňujú komfort aj prevádzkové náklady.

Na konci dňa rozhoduje predajnosť

Byt, ktorý sa nepredá, nemá žiadnu hodnotu. Preto je kľúčové pripraviť projekt tak, aby obstál dnes aj v budúcnosti. Spoločnosť Grinity pomáha investorom a developerom v tej najdôležitejšej fáze projektu prostredníctvom Štúdie realizovateľnosti, kde vie nastaviť

projekty komplexne a objektívne – od auditu pozemku a urbanistickej štúdie, cez dispozičné a architektonické riešenia, až po až po ekonomickú a energetickú analýzu. „Skúsenosti z našich projektov ako Metropolis, Zwirn či Laurin Dvor ukazujú, že byt, ktorý je funkčný, premyslene navrhnutý a zameraný na kvalitu bývania, má podstatne väčšiu šancu rýchlo nájsť kupujúceho a priniesť investorom očakávanú návratnosť. To si však vyžaduje skúsený team,“ dodáva Marián Heckl.

Naším spoločným cieľom je tvoriť projekty, ktoré sa predajú načas, zabezpečia investorom stabilný príjem a zanechajú kvalitné rezidenčné zóny s pridanou hodnotou.