Transakční služby a audity

Technická Due Diligence (TDD) je komplexní technické posouzení nemovitostních aktiv a developerských projektů, které lze provádět v jakékoliv fázi jejich životního cyklu. Grinity poskytuje služby technické due diligence jak pro pozemky určené k budoucí výstavbě, tak pro projekty ve fázi přípravy nebo návrhu, stejně jako pro stávající komerční budovy před akvizicí nebo financováním.

Naše služby technického auditu představují klíčovou součást poradenství při transakcích s nemovitostmi a podporují kvalifikované rozhodování investorů, kupujících, prodávajících i financujících institucí.

Účel Technické Due Diligence
Hlavním cílem technického due diligence je vyhodnocení technického stavu, proveditelnosti, kvality a rizik spojených s nemovitostí nebo developerským projektem. Naše analýzy pomáhají identifikovat potenciální problémy související s návrhem, kvalitou výstavby, použitými materiály, technickými systémy budovy a souladem s platnými stavebními předpisy.

Včasná identifikace rizik umožňuje předcházet neočekávaným nákladům, zpožděním a technickým nedostatkům, které mohou negativně ovlivnit hodnotu nebo výkonnost nemovitostního aktiva.

Rozsah služeb 
V rámci standardního Due Diligence (TDD) provádíme detailní technické posouzení nemovitosti, které zahrnuje zejména:

• architektonické a stavebně-technické hodnocení
• statické a konstrukční posouzení
• kontrolu MEP systémů
• požární bezpečnost a systémy ochrany osob
• inspekci obvodového pláště budovy a fasády

Součástí hodnocení je vizuální prohlídka objektu, detailní reporting s fotodokumentací a vyhodnocení všech zjištěných závad. Každý nález je klasifikován podle naléhavosti a úrovně rizika a doplněn kvalifikovaným odhadem investičních nákladů (CapEx) na odstranění nedostatků.

Dokumentace, smlouvy a compliance

V průběhu procesu technické due diligence ověřujeme úplnost a konzistenci dostupné projektové dokumentace skutečného provedení stavby (as-built) a provozních záznamů. V relevantních případech zahrnují naše služby také revizi stavebních smluv, záruk a garancí.

Technické due diligence může dále zahrnovat posouzení souladu s regulačními požadavky, zejména z hlediska platných stavebních standardů a vydaných povolení. Identifikujeme chybějící schválení, nesrovnalosti i související právní a technická rizika.

Environmentální a energetické posouzení

Naše služby Technical Due Diligence lze rozšířit o Environmental Due Diligence (EDD), včetně environmentálního posouzení rizik zaměřeného na možné znečištění lokality a dopady na životní prostředí na základě dostupné dokumentace.

Součástí může být také posouzení průkazu energetické náročnosti budovy (PENB / EPC) a v případě potřeby i zajištění jeho zpracování v souladu s platnou legislativou.

Pro koho technické due diligence poskytujeme

Grinity poskytuje služby technického due diligence zejména pro:

• kupující a prodávající v rámci akvizičních procesů
• investory a financující instituce
• developery při plánování a přípravě výstavby
• vlastníky rozsáhlých realitních portfolií se zaměřením na modernizace a dlouhodobou hodnotu aktiv

Díky více než 20 letům zkušeností a projektům realizovaným napříč všemi typy budov naši odborníci podporují komerční, rezidenční, průmyslové i mixed-use projekty.

Environmentální due diligence je proaktivní proces hodnocení pozemků nebo nemovitostí s ohledem na možné environmentální rizika a nebezpečí. Identifikace environmentálních rizik majetku je nezbytná před jeho akvizicí. Posouzení environmentálních lokalit poskytuje detailní přehled o závazcích lokality a hodnotí požadavky na sanační opatření, čímž klientům pomáhá lépe porozumět skutečné hodnotě majetku. Proces snižuje riziko, že kupující nemovitosti zdědí ekologické problémy způsobené předchozími vlastníky. Zároveň poskytuje důležitou právní obranu v případě, že dojde k odhalení problémů. EDD provádíme ve dvou fázích v souladu se standardy ASTM pro ESA Phase I a ESA Phase II.

Fáze ESA Phase I je počáteční hodnocení, které zahrnuje:

• Rešerše dostupných zdrojů a podkladů
• Inspekci lokality
• Komunikaci 

Cílem je identifikovat podmínky jednotlivých složek životního prostředí bez fyzického odběru vzorků, a to zmapováním historie a prozkoumanosti lokality co nejdále do minulosti, aby bylo možné posoudit potenciální zdroje kontaminace.

Fáze ESA Phase II se provádí, pokud je ve fázi I ESA identifikována problematická oblast. Zahrnuje:

• Vzorkování jednotlivých složek životního prostředí
• Laboratorní analýzy
• Interpretaci dat

Cílem je poskytnout komplexní přehled o stavu jednotlivých složek životního prostředí na lokalitě a vyhodnotit potřeby sanace nebo dalších opatření.

Jelikož EDD realizujeme především pro investory a developery, nabízíme EDD v komplexním balíčku s dalšími relevantními průzkumy:

• Inženýrsko-geologický průzku
• Hydrogeologický průzkum
• Azbestový průzkum
• Pyrotechnický průzkum
• Korozní průzkum (bludné proudy)

Nabízíme plně kvalifikovaný bankovní monitoring ve výstavbě a developerských projektech. Díky našim odborníkům poskytujeme tyto služby pro všechny typy stavebních projektů. Standardizovaný formát reportování a způsob komunikace zajišťují efektivní monitoring a snižování rizik pro naše klienty.

Naše služby zahrnují:

• Posouzení finanční, smluvní a právní proveditelnosti projektu
• Přezkum smluv o financování/úvěrových dohod
• Potvrzení provedených prací, tj. oprávněnosti čerpání finančních prostředků
• Potvrzení čerpání prostředků
• Hodnocení kvality stavebních procesů
• Monitoring právních podmínek výstavby
• Kontrola kvality a harmonogramu řízení projektu
• Potvrzení dokončení projektu

Studie proveditelnosti / Development Land Due Diligence - Služba Development Land Due Diligence nebo studie proveditelnosti hodnotí potenciální rizika spojená s výstavbou plánovaného projektu nebo akvizicí pozemku. Tato služba zahrnuje analýzu dostupných informací a veřejných zdrojů a identifikaci souvisejících rizik.

Hlavní oblasti analýzy zahrnují:

• Soulad s územně plánovací dokumentací
• Posouzení dostupnosti/kapacity inženýrských sítí
• Základní environmentální průzkum / hodnocení geohazardů
• Analýza katastru nemovitostí a věcných břemen
• Analýza povolovacích procesů a souvisejících rizik
• Analýza podmíněných investic
• Odhad investičních / demoličních nákladů
• Přehled a posouzení věcných břemen

Odpovědné investování s ohledem na environmentální, sociální a správní kritéria (ESG) při hodnocení a oceňování investic může generovat dlouhodobé finanční výnosy a pozitivní společenský dopad. ESG due diligence představuje nezávislé prověření projektu či nemovitosti, jehož cílem je identifikovat environmentální, sociální a správní rizika dříve než se projeví na hodnotě aktiva. Grinity tým analyzuje jak stávající objekty, tak projektovou dokumentaci v přípravné fázi – výsledkem je praktický podklad, který klientům umožňuje přijímat informovaná investiční rozhodnutí. Tento podklad zároveň slouží nájemcům, kteří jsou v oblasti ESG a udržitelnosti aktivní.

Environmental (E) – Životní prostředí

V rámci environmentálního pilíře se zaměřujeme na provozní efektivitu a dopad budovy na životní prostředí. Naším cílem je optimalizovat spotřebu zdrojů a připravit klienty na budoucí regulatorní požadavky.

• Energetická náročnost: Analyzujeme spotřebu energií a identifikujeme potenciál pro energetické úspory a technickou optimalizaci.
• Vodní hospodářství: Prověřujeme spotřebu vody, průtoky sanitárních zařízení a navrhujeme opatření ke zvýšení efektivity nakládání s vodou.
• Odpady a cirkularita: Hodnotíme postupy nakládání s odpady a možnosti uplatňování principů oběhového hospodářství.
• Biodiverzita: Analyzujeme modrozelenou infrastrukturu a potenciál podpory lokálních ekosystémů v urbanizovaném prostředí.
• Soulad s Taxonomií EU: Posuzujeme soulad projektu s environmentálními cíli (mitigace a adaptace na změnu klimatu) a principem DNSH (Do No Significant Harm).

Social (S) – Sociální aspekty

Sociální pilíř hodnotí, jak nemovitost přispívá k pohodlí uživatelů a komunity v širším smyslu. Zaměřujeme se na zdraví, bezpečnost a dodržování základních standardů, které jsou klíčové pro dlouhodobou atraktivitu prostor.

• Doprava a mobilita: Hodnotíme dostupnost veřejné dopravy, zázemí pro cyklisty a alternativy k individuální automobilové dopravě.
• Zdraví, bezpečnost a well-being: Analyzujeme kvalitu vnitřního prostředí, komfort uživatelů budovy, úroveň občanské vybavenosti a kvalitu venkovních relaxačních zón.

Výsledky pomáhají klientům prokázat sociální odpovědnost vůči nájemcům, investorům i regulátorům.

Governance (G) – Správa a řízení

Posuzujeme způsob řízení projektu nebo aktiva z hlediska transparentnosti vlastnické a rozhodovací struktury, nastavení smluvních vztahů s nájemci a systému řízení nefinančních rizik. Pomáháme klientům vybudovat důvěryhodnou strukturu řízení, která obstojí před investory i regulatorními orgány.

• Vlastnická struktura: Prověřujeme transparentnost vlastnického řetězce, nastavení vnitřních kontrolních mechanismů (etický kodex, antikorupční opatření, systém whistleblowing) a procesů řízení nefinančních rizik.
• Nájemní vztahy: Revidujeme nájemní smlouvy z pohledu environmentálních a sociálních standardů (tzv. Green Leases) a kritérií pro výběr nájemců.
• Certifikace a iniciativy: Přezkoumáváme získané certifikace v oblasti udržitelnosti (BREEAM, LEED, WELL, DGNB) a stávající ESG reportovací procesy.