Certifikát BREEAM, LEED nebo WELL poskytuje odpověď na jednu konkrétní otázku, a odpovídá na ni nezávisle a ověřitelně: jak kvalitně je budova navržená, postavená a provozovaná podle obecně uznávaného rámce. Investoři, vlastníci, banky i nájemci se dnes vedle toho ptají na několik dalších otázek, na které certifikát odpověď nedává, protože k tomu není určený. Kolik emisí budova produkuje v provozu a kolik jich vznikne za celou její životnost? Kde zbytečně ztrácí energii? Jaké prostředí nabízí lidem, kteří v ní pracují? Jak si stojí vůči dekarbonizační trajektorii do roku 2050? A jak obstojí ve srovnání se zbytkem trhu?
Certifikace se přitom k měření posunuly samy. WELL Performance Testing pracuje s naměřenými hodnotami vnitřního prostředí, BREEAM In-Use i LEED O+M se skutečnou provozní spotřebou. Rozdíl tedy není mezi samotnou certifikací a daty. Certifikace i všechny otázky výše stojí na stejném datovém základu a rozhoduje jeho kvalita.
Proč se okruh otázek rozšiřuje
Posun je patrný napříč celým trhem. Investoři potřebují kvalitnější data pro hodnocení svých portfolií, vlastníci hledají cesty ke snížení provozních nákladů a emisí a dekarbonizace se propisuje do evropské legislativy. Níže uvedené legislativní údaje shrnují stav k srpnu 2026. Část navazujících národních transpozic se může dále vyvíjet.
Revidovaná směrnice o energetické náročnosti budov EPBD (EU) 2024/1275 v článku 7(2) požaduje, aby se u nových budov počítal a v průkazu energetické náročnosti zveřejňoval celoživotní potenciál globálního oteplování (life-cycle GWP): od 1. 1. 2028 u budov s užitnou podlahovou plochou nad 1 000 m², od 1. 1. 2030 u všech nových budov. Delegovaný akt, který k tomu stanovuje jednotný unijní výpočtový rámec, přijala Evropská komise v prosinci 2025 a v účinnost vstoupil v květnu 2026. Do 1. 1. 2027 mají navíc členské státy zveřejnit vlastní plán zavedení limitních hodnot. Z obecného závazku se tak stává konkrétní výpočtová povinnost s termínem.
Podobný posun vidíme také na investičním trhu. Data GRESB dnes používá přibližně 150 institucionálních a finančních investorů se spravovaným majetkem o hodnotě 53 bilionů USD. Benchmark přitom nestojí pouze na strategiích a závazcích, ale ve stále větší míře na kvalitě dat a skutečné environmentální výkonnosti portfolií.
Trh tedy nehledá jiný rámec. Hledá k němu čísla.
V praxi to znamená šest konkrétních otázek a šest různých typů dat. Začínají u uhlíku, protože bez čísla nelze řídit redukci. Pokračují diagnostikou samotné budovy a prostředím, které nabízí svým uživatelům. A končí u toho, jak budova a celé portfolio obstojí v čase a ve srovnání s trhem.
Uhlíková stopa: bez výchozího čísla nelze řídit redukci.
„Chceme snížit emise" je strategie. Pro její řízení je ale potřeba vědět, odkud emise pocházejí a jak velké jsou.
Výpočet uhlíkové stopy (carbon footprint) převádí spotřeby energií, provozní data i další relevantní aktivity na společnou metriku emisí skleníkových plynů. Teprve poté je možné stanovit výchozí stav, priority a realistickou cestu ke snižování emisí. V Grinity počítáme uhlíkovou stopu podle GHG Protocolu včetně Scope 1, 2 a 3, identifikujeme hlavní emisní zdroje a navrhujeme další postup ke snížení emisí.
Uhlíková stopa tak není cílem sama o sobě. Je výchozím bodem pro rozhodování, kde má dekarbonizace největší smysl a kde lze její dopad skutečně měřit.
LCA: kolik emisí vznikne za celý život budovy
Provozní spotřeba energie už není jediným uhlíkovým tématem budovy. S tím, jak se budovy stávají energeticky efektivnějšími a jak se energetika dekarbonizuje, roste význam emisí spojených s materiály, výstavbou, rekonstrukcemi a koncem životnosti. Posouzení životního cyklu (Life Cycle Assessment, LCA) umožňuje kvantifikovat environmentální dopady budovy napříč jejím celým životním cyklem, od výroby materiálů a samotné výstavby přes provoz až po demolici, recyklaci či likvidaci. Nejde přitom jen o další výpočet do závěrečné zprávy. Dobře zpracované LCA dokáže už během návrhu identifikovat konstrukce a materiály s největším dopadem a ukázat, kde lze uhlíkovou stopu projektu skutečně snížit.
V Grinity zpracováváme komplexní LCA budov podle ČSN EN 15978 a ČSN EN 15804+A2 v rozsahu „cradle to grave“ včetně modulu D, v nástroji One Click LCA. Výsledky připravujeme tak, aby byly využitelné nejen pro optimalizaci projektu, ale také pro BREEAM, LEED, EU Taxonomii a nové požadavky EPBD.
Termografie: kde budova zbytečně ztrácí energii
Ne všechna data musí pocházet z tabulek nebo energetických modelů. Někdy je nejrychlejší cestou ke zlepšení budovy jednoduše vidět problém, který běžným okem není vidět. Termografické posouzení umožňuje odhalit tepelné mosty, nedostatky izolace, netěsnosti, místa se zvýšenou vlhkostí nebo skryté vady obálky budovy. Je tak praktickým nástrojem nejen pro kontrolu kvality nové výstavby, ale zejména pro existující budovy, kde může pomoci vysvětlit vyšší spotřebu energie nebo problémy s komfortem.
Pro vlastníka je důležitý především další krok: převést měření na konkrétní rozhodnutí. Kde zasáhnout? Co opravit nejdříve? Kde může investice přinést největší efekt na spotřebu, komfort a provozní náklady?
Právě takto k termografii přistupujeme, jako k diagnostickému nástroji pro lepší rozhodování o budově, ne pouze jako k sadě termovizních snímků. Měření provádějí naši zkušení specialisté s mezinárodní kvalifikací Technik diagnostik – termografie, Level 1 i Level 2.
WELL Performance Testing: funguje zdravé prostředí i ve skutečnosti?
Podobnou změnu přístupu vidíme u zdraví a well-beingu, neboli pohody uživatelů. Nestačí navrhnout správnou vzduchotechniku, osvětlení nebo akustiku. Rozhodující je, jaké podmínky lidé v budově skutečně zažívají po jejím dokončení a během provozu. WELL Performance Testing proto pracuje s reálným měřením parametrů vnitřního prostředí, například kvality vzduchu a vody, světelných podmínek, akustiky nebo tepelného komfortu. Jde o objektivní ověření, zda strategie navržené na papíře fungují i v každodenním provozu.
Jsme první organizací v České republice s akreditací WELL Performance Testing Provider (PTP), zápis je veřejně dohledatelný v IWBI directory. Provádíme onsite WELL Performance Verification (PV) a Performance Testing pro projekty v Česku i v regionu CEE. Výsledek slouží certifikaci i provozu. Je to soubor reálných dat o prostředí, ve kterém uživatelé budovy každý den pracují nebo žijí, a podklad pro rozhodování o vytápění, chlazení, vzduchotechnice, osvětlení i provozních nastavení.
CRREM: Bude budova odpovídat trhu i za deset let?
Jednou z nejzásadnějších otázek dnešního real estate není pouze to, jak energeticky nebo emisně náročná je budova dnes. Důležité je také, jestli bude její výkon dostatečný v roce 2030, 2040 nebo 2050.
CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) převádí klimatické cíle do konkrétních dekarbonizačních trajektorií podle země a typu nemovitosti. Dnes nabízí více než 1 000 trajektorií ve 44 zemích. Proti nim lze porovnat výkon jednotlivé budovy nebo celého portfolia a určit CRREM Misalignment Year, tedy rok, ve kterém se aktivum od trajektorie kompatibilní s dekarbonizací začne odchylovat. Loni v tomto ohledu nastala důležitá změna. Volně dostupný excelový nástroj CRREM byl k 1. 7. 2026 ukončen. Trajektorie, metodika ani podkladové datasety se nemění a zůstávají v otevřeně přístupné CRREM Library, výpočet ale musí někdo provést a obhájit. Tím se váha přesouvá na kvalitu vstupních dat: správné přiřazení energetických nosičů, emisní faktor dálkového tepla pro konkrétní lokalitu, rozlišení nájemních a společných spotřeb, ošetření neobsazenosti.
Výstupy CRREM využíváme nejen pro identifikaci přechodového rizika (transition risk), ale také pro plánování retrofitů a časování budoucího CAPEX. Misalignment Year sám o sobě je totiž jen číslo. Užitečný je ve spojení s konkrétními opatřeními spočítanými v energetickém modelu, kde je vidět, o kolik let se tento rok posune a kdy má smysl investici nasadit. Tím se debata o udržitelnosti posouvá do mnohem praktičtější roviny. Nejde už jen o otázku, jestli je budova dnes zelená, ale o to, jaké investice bude potřebovat, aby zůstala konkurenceschopná.
GRESB: jak si stojí portfolio ve srovnání s trhem?
Pro jednotlivou budovu je důležitý její výkon. Pro investora nebo asset managera je ale stejně zásadní, jak si vede celé portfolio a jak je vnímáno ve srovnání s konkurencí. GRESB poskytuje investorům standardizovaný pohled na environmentální a další nefinanční charakteristiky real estate portfolií a umožňuje jejich benchmarking vůči srovnatelným subjektům. V roce 2025 do Real Estate Assessment reportovalo 1 002 fund managerů prostřednictvím 2 382 hodnocení. GRESB přitom u tohoto ročníku uvádí nárůst účasti právě v Česku, takže srovnání se stává relevantním i pro tuzemská portfolia.
Samotné vyplnění GRESB Assessmentu ale není to nejdůležitější. Hodnotu přináší především schopnost správně nastavit sběr dat, identifikovat nedostatky, určit priority a proměnit výsledky benchmarku v konkrétní plán pro zlepšování portfolia. I s tímto našim klientům pomáháme – od přípravy dat a samotného reportingu až po nastavení ESG strategie a kroků, které mohou dlouhodobě zlepšovat výkon portfolia.
Jedna datová základna, šest různých odpovědí
Certifikace BREEAM, LEED a WELL dávají budově nezávisle ověřený rámec kvality. Vedle nich stojí otázky, na které odpovídá měření a výpočet. Jakou má budova uhlíkovou stopu? Kolik emisí vznikne během celého jejího životního cyklu? Kde ztrácí energii? Jaké prostředí vytváří pro své uživatele? Zda její dnešní technický stav odpovídá dekarbonizační cestě, kterou od ní bude trh očekávat. A jak si stojí ve srovnání se srovnatelnými aktivy? Právě proto v Grinity propojujeme zkušenosti z certifikací s výpočtem uhlíkové stopy, LCA, termografickou diagnostikou, WELL Performance Testingem, analýzami CRREM a reportingem GRESB. Pomáháme vlastníkům, developerům a investorům získat data, na základě kterých mohou skutečně rozhodovat o svých budovách – od návrhu přes provoz až po dlouhodobou investiční strategii.
Certifikát říká, jak dobře je budova navržena a jak dobře je provozována. Data říkají, jak dlouho to bude platit.
Obraťte se na nás. Rádi s vámi nezávazně probereme, která z těchto analýz má pro vaši budovu nebo portfolio smysl jako první, v jakém rozsahu a o jaká data se bude opírat.
→ Více o LCA a uhlíkové stopě
→ Více o Termografickém posouzení budov
→ Více o WELL certifikaci
→ Více o ESG poradenství