Stavebnictví se mění z odvětví zaměřeného primárně na samotnou výstavbu na sektor, který stále více pracuje s celým životním cyklem budovy.

Investoři, developeři i vlastníci dnes sledují nejen cenu realizace, ale také budoucí provozní náklady, energetickou efektivitu, kvalitu správy a schopnost budovy reagovat na nové legislativní i uživatelské požadavky. O tom, jak se mění přístup k moderním budovám, hovoří Marian Heckl, Branch Director, a Roman Kičko, Sector Leader A&TS společnosti Grinity na Slovensku.

Kam se stavebnictví nejvýrazněji posouvá a které trendy jsou zásadní?

M. H.: Odvětví prochází výraznou transformací. Z oboru zaměřeného na „hrubý objem“ se stává sektor definovaný precizností, komfortem, technickou vybaveností a udržitelností. Investoři se snaží vytvářet hodnotné budovy na vysoké kvalitativní úrovni, a to i s výrazným důrazem na jejich budoucí provoz a energetickou náročnost.

Zjednodušeně řečeno, na Slovensku je dnes již řada investorů, kteří se k budově, kterou plánují postavit, snaží přistupovat odpovědně vůči životnímu prostředí. Zároveň usilují o vytvoření příznivého prostředí pro budoucí uživatele budovy, a to jak z technologického hlediska, tak z pohledu tzv. well-beingu. Stejný důraz kladou také na co nejnižší provozní náročnost a provozní náklady.

Na trhu již působí společnosti, které dokážou investorům v těchto oblastech poradit a připravit koncept, jak tyto parametry co nejefektivněji začlenit do projektu. Jsem rád a hrdý, že mezi ně patří i naše společnost a že tímto způsobem můžeme přispívat ke zvyšování kvality života a k zavádění ekologických principů do stavebnictví.

Jak technologie a digitalizace změní stavebnictví v příštích 10 až 15 letech?

M. H.: Ve srovnání s tradičními přístupy jde o zásadní rozdíl. Zatímco v minulosti byla dokumentace budovy statickým souborem výkresů, dnes směřujeme k digitálním dvojčatům. Informační modelování budov, tedy BIM, se stává standardem, který umožňuje simulovat chování budovy ještě před položením základního kamene.

Za 10 až 15 let bude stavebnictví postaveno na principech cirkularity. Materiály nebudou končit na skládkách, ale díky digitálním pasům materiálů budou znovu využitelné. Digitalizace se přesune z fáze návrhu přímo na staveniště, a to prostřednictvím robotizace a 3D tisku betonových konstrukcí. To výrazně sníží chybovost i závislost na nedostatkové pracovní síle.

Proč se investoři stále více zaměřují na celý životní cyklus budovy?

M. H.: Tento posun v uvažování investorů je nejvýznamnější změnou posledního desetiletí. Tradiční model „postavit a prodat“ nahrazuje model dlouhodobého zhodnocování aktiva. Investoři dnes analyzují LCC, tedy Life Cycle Costs, tj. celkové náklady životního cyklu zařízení nebo budovy. Chápou, že levnější řešení ve fázi výstavby, například méně kvalitní fasáda nebo levnější technologie, může v následujících 20 letech dramaticky zvýšit provozní náklady. Budova je dnes vnímána jako dynamický ekosystém, který musí být schopen generovat výnosy po celou dobu své životnosti, nikoli pouze při prvním prodeji.

R. K.: Proto u projektů hledáme co nejefektivnější energetické řešení, které klade důraz na stavební materiály, technologická řešení, umístění i objemy budov. Minimalizace spotřeby energie je dnes ve stavebnictví klíčovým tématem. V této oblasti naše společnost poskytuje poradenství největším vlastníkům portfolií budov a přehodnocuje energetická řešení nejen u nových projektů, ale také energeticky optimalizuje stávající budovy a zvyšuje hodnotu jejich provozu.

Proč roste význam provozu a správy budov?

R. K.: Provoz budov byl dlouho v pozadí, dnes se však stává jedním z klíčových témat. Důvodem je skutečnost, že energetická krize a rostoucí legislativní požadavky proměnily neefektivní budovy v „toxická aktiva“. Význam provozu roste proto, že právě v této fázi se reálně rozhoduje o naplnění cílů udržitelnosti. Správně nastavený facility management dokáže prodloužit životnost nákladných technologických zařízení, jako jsou HVAC systémy nebo výtahy, o několik let, a tím ušetřit miliony v investičních nákladech na jejich výměnu.

Provoz je zkrátka místem, kde se teorie udržitelnosti proměňuje v reálné finanční úspory. Naše společnost již dříve vstoupila také do sektoru provozu a správy budov, aby dokázala klientům pomáhat nejen při návrhu a výstavbě budov, ale i v jejich provozu. Vyvíjíme profesionální systém správy budov, který se odklání od tradičních přístupů a přináší nové principy i do každodenního provozu budovy.

Co je klíčové pro efektivní provoz budov?

M. H.: Klíčové jsou energetická efektivita, flexibilita a jednoduchá správa. Budova musí poskytovat komfort uživatelům, ale zároveň fungovat s co nejnižší spotřebou energie, například díky využívání obnovitelných zdrojů energie, rekuperaci nebo inteligentnímu řízení technologií. Stejně důležité je, aby se dokázala přizpůsobovat měnícím se potřebám nájemců bez náročných zásahů.

Efektivní provoz však nestojí pouze na technologiích. Systémy musí být přehledné, správně nastavené a podpořené kvalitním softwarem, aby je správce dokázal udržovat v optimálním režimu. Významnou roli hraje také kvalita vnitřního prostředí, od vzduchu a osvětlení až po celkový komfort lidí v budově.

Kam se posouvá moderní správa budov a jakou roli v ní hrají data?

R. K.: Moderní správa se posouvá od reaktivního modelu „opravíme, až se něco pokazí“ k prediktivnímu a uživatelsky orientovanému přístupu. Data ze senzorů umožňují sledovat spotřebu, kvalitu vzduchu, hladinu CO₂, osvětlení i stav technologií a včas odhalovat neefektivity nebo riziko poruchy.

Digitalizace a umělá inteligence pomáhají tato data vyhodnocovat v reálném čase. Díky tomu lze přesněji řídit vytápění, chlazení, stínění i větrání a předcházet zbytečným energetickým ztrátám. Správce tak již není pouze technickou podporou, ale partnerem, který pomáhá zvyšovat komfort, efektivitu i hodnotu budovy.

Jak funguje propojení poradenství, znalectví a technických služeb?

R. K.: Tento integrovaný systém funguje na principu zpětné vazby. Odborné poradenství a znalecká činnost přinášejí hluboký analytický vhled do technického stavu aktiva. Tyto poznatky se následně promítají do návrhu technických služeb. Pokud znalec identifikuje systémové riziko v konstrukci budovy, technické služby na něj okamžitě reagují úpravou plánu údržby. Vzniká tak uzavřený kruh, v němž se teoretické znalosti o budově přímo převádějí do praktických kroků při její správě.

Jakou roli hraje v celém procesu Grinity?

R. K.: Grinity dokáže nabídnout roli strategického partnera, který klienta provází všemi fázemi, zejména u administrativních, respektive obecně komerčních budov. Technické poradenství a znalecká činnost znamenají, že ještě před akvizicí provedeme hloubkový audit, tedy TDD, který odhalí skryté vady i reálné náklady na budoucí opravy.

Projektové řízení EOB, tedy energetické optimalizace budov, zajišťuje, aby realizace nebo modernizace na základě zjištění z TDD proběhla včas, v rámci rozpočtu a s maximálním důrazem na energetickou efektivitu. Následně přebíráme objekt do dlouhodobé péče, kde zhodnocujeme veškeré poznatky o jeho technickém stavu a zajišťujeme jeho udržitelný provoz.

Jaké jsou další plány společnosti?

R. K.: Naším cílem je přenést know-how z komerčního sektoru do rezidenčního bydlení a nabídnout komplexní správu bytových domů, a to jak novostaveb, tak stávajícího bytového fondu. U nových projektů se zaměřujeme na to, aby technologie fungovaly efektivně od prvního dne a vlastníci zbytečně nepřepláceli za energie.

U stávajících bytových domů chceme pomáhat se systematickou obnovou, energetickou optimalizací a snižováním technologického dluhu. Správu bytových domů chceme posunout od pasivní administrativy k odborné, datově podpořené službě s konkrétním přínosem pro vlastníky.